Greater Vancouver 估价报告加
最近在 Greater Vancouver，有开发商发现地产估价报告里多了一句以前没见过的话：评估是基于“假设该物业不存在任何土地申索”。后来才知道，这已经成了不少估价师的新“标准条款”。AIC-BC 也证实，有会员会在报告里特别写明：现行估值并未考虑过去、现在或未来可能的 Land Claims。背景是 B.C. Supreme Court 去年在 Cowichan Tribes 个案中，强调 Aboriginal title 优先于私人永久业权，加上联邦政府近期与 Musqueam Indian Band 的新协议，都让市场开始猜测原住民土地主张会不会影响私有物业价值。估价界有人说，这类限制条款现在几乎成了行业规范，但同时也无形中加大了投资者的不确定感。 难怪最近银行做 appraisal 都拖那么久，上个月朋友在 Burnaby 买房也被估价师加了这句，把他吓一跳。 这条款现在连市中心 commercial property 里也常见，律师还特地给我划重点说以后可能会越来越严。 感觉以后买地特别是靠河靠海那种，更要查清楚历史背景，Richmond 那边有些地早就有人在悄悄讨论这些 risk 了。 原住民 title 优先这事法律上早有迹象，只是现在开始真正反映到估价跟市场情绪上，投资老物业的确多了一层不确定。 之前帮朋友看 UBC 附近的房子，broker 直接提醒说 appraisal 会加 land claim 条款，大家也就当是新 normal 了。 Cowichan 那个案子出来后，身边做 lending 的都在说 credit policy 要改，银行内部现在比买家还紧张。 有点担心以后 condo 开发项目拿地更复杂，审批慢就算了，现在连估值都要多加一段 disclaimer，开发商成本肯定要转嫁。 其实多一句话提醒也不算坏事吧，至少把风险摊开来讲，比以前大家装作没看到强，只是大温现在买房真是越来越烧脑了。
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