Greater Vancouver 估价报告加Land
最近在 Greater Vancouver，有开发商发现地产估价报告里多了一句以前没见过的话：评估是基于“假设该物业不存在任何土地申索”。后来才知道，这已经成了不少估价师的新“标准条款”。AIC-BC 也证实，有会员会在报告里特别写明：现行估值并未考虑过去、现在或未来可能的 Land Claims。背景是 B.C. Supreme Court 去年在 Cowichan Tribes 个案中，强调 Aboriginal title 优先于私人永久业权，加上联邦政府近期与 Musqueam Indian Band 的新协议，都让市场开始猜测原住民土地主张会不会影响私有物业价值。估价界有人说，这类限制条款现在几乎成了行业规范，但同时也无形中加大了投资者的不确定感。 这两年律师行开会老在讲 Cowichan 案子，看来现在连 appraiser 都先写好免责声明，买楼的心里更没底了。 感觉以后在温西、UBC、Marpole 那一圈买地都得先查一圈原住民 land claim，不然开发商风险太大。 怪不得最近有银行批地贷款变慢了，估价报告多这一句，credit committee 肯定会抓着放大看。 原住民 title 这事在 Richmond 也听中介提过几次，但大家看房时基本没人当回事，现在估价师都写出来估计会开始重视了。 说实话，法律上是该还原住民公道，但对普通小业主来说，谁来保证以后不会突然影响房价？焦虑只会更多。 我身边就有一个在本拿比搞 townhouse 的，最近做 feasibility 时 appraiser 直接跟他说 land claim 是 ‘unknown risk’，他整个人都慌了。 现在条款都写这么白了，感觉以后 development land 的 cap rate 还得往上调一点，不确定性太大。 AIC-BC 都默认这种 wording 了，估计以后买地看 report 不看到这句才奇怪，习惯就好吧，只能说大温市场规则又升级了一次。
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