Vancouver 楼市转买方市场 该不该抄底旧地块

温哥华房市今年真不是“温水煮青蛙”，而是要大换血了。最新一份 2026 大温房市深度报告里，人口增长预期竟然是 -0.2%，没新人接盘，售挂比只有 9.1%，货堆着卖不掉，彻底买方市场。利率摆在那儿，5年期 GIC 有 3.85%，独立屋 Cap Rate 却只有 1.96%，躺平拿利息都比当房东强。更扎心的是，本地中位收入能负担的房价大概 34.5 万，而现在大温基准价 110 万，房价收入比 13.5 倍、房贷要吃掉 85% 收入，这要靠谁来硬撑？报告的结论很直接：别再赌“整个市场会自己涨”，只能拼土地潜力——比如 Vancouver East 的 Broadway 一带、Surrey 天车沿线，盯住能吃到 Broadway Plan 和 SSMUH 容积率红利的老房，等 2026 年底那波低息贷款续约高息，被迫甩卖的才是真正打折的优质筹码。

现在这套账一算确实当房东不香了，我身边不少人都宁愿 All in GIC，等 2026 年那些 renew 崩不住的房东出来割肉再说。

Vancouver East 那些老平房现在要价还是挺硬的，真到 Broadway Plan 真正批下来、开发商开始收地，估计还得熬一两年。

Surrey 天车沿线现在规划是好看，但治安、学区、租客素质都要一起算进去，不然 cap rate 再好也睡不踏实。

人口预期都负增长了，纯指望“大家都要来大温”那套确实过气了，未来可能就是几个地段吃政策红利，其它地方慢慢回调。

看这数据感觉像 2012～2013 多伦多郊区那波，真正的抄底估计要等 forced sale 多起来，银行 power of sale 一挂就是半街都是。

如果真想赌土地，最好先去市政府查好 zoning 和 future land use，不然以为能吃 FSR，其实只给你一层半独立屋就尴尬了。

自住刚需的话现在别太幻想抄到最低点，挑个交通好、学校还行的老地块，留点现金流扛利率，心态会好很多。

感觉接下来 Richmond 那些老 townhouse 反而危险，地不够整、密度没什么提升空间，还扛着高 strata fee，升值逻辑有点悬。