B.C. 地产评估纷纷加上 Land Claims 假设条款，Cowichan 案后私有土
在 B.C. 最近做地产评估，居然多了一个越来越常见的“隐藏条款”：评估报告会特地写上“我们假设该物业不存在任何 Land Claims，并按无业权负担进行估值”。像 Wesgroup Properties 的 Brad Jones 就在 LinkedIn 上晒出截图，说这块位于大温某个 TOA 里的普通商业地，并没有任何已知争议，却被加上这种标准化的限制条款。Appraisal Institute of Canada 在 B.C.-Yukon 的分会也证实，不少估价师已经开始这么做，背景就是 Cowichan Tribes 案判决认定 Aboriginal title 优先于 fee-simple，再加上联邦和 Musqueam 的新协议，让市场对私有土地未来是否会被 Land Claims 影响更敏感。现在行业有人甚至认为，不加这类条款反而是失职，对投资者而言，不确定性只会继续上升。 Cowichan 案之后连普通商业地评估都加这个假设条款，感觉以后在大温买地做开发的法律成本只会越来越高。 以前只听说农业地、林地可能有原住民主张，现在连 TOA 里都写 Land Claims 假设，说明评估师真的是在自保。 对自住公寓影响可能暂时不大，但大体量的 redevelopment site 以后谈价，买家肯定拿这个不确定性来压价。 这种条款等于把 Land Claims 风险甩给买家和贷款方，银行以后在大温批地贷估计也会更保守。 Musqueam、Squamish、Tsleil-Waututh 这些一环城市周边的地本来就敏感，现在评估报告正式写出来，只是把大家心里想的摆到台面上了。 AIC 都默认这是行业 standard 了，那说明政府短期内也没给出一个让市场放心的框架，大家只能用 disclaimer 顶着。 对于长期持有的投资人来说，这类条款主要是增加未来政策风险，很可能会把钱转去阿省或美西。 如果连 fee-simple 私有土地都被市场当成不那么“绝对安全”的了，大温地价可能不会立刻跌，但上涨预期肯定要打折。
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